분양권 조합원 입주권의 차이(양도세 및 세금 분석)

분양권 조합원 입주권의 차이

 

입주권과 분양권

분양권과 입주권은 결국 집을 사는 한 형태이다. 일반적으로 우리가 집을 사는 방법은 세 가지가 있다. 부동산을 통해 매수하는 방법, 경·공매를 통해 낙찰받는 방법, 그리고 분양권 또는 입주권을 매수하는 방법이다. 분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리이고, 조합원입주권은 정비법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다.

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재개발·재건축에서 관리처분계획인가를 받아 기존주택을 철거한 후 새 아파트가 완공되면 조합원에게 우선 배정하고, 남는 물량이 있으면 청약을 통한 일반분양을 하게 된다. 이때 청약을 통한 당첨 여부와 관계없이 조합원 자격으로 새로 지을 아파트에 입주할 수 있는 권리를 입주권이라 하는 반면, 청약을 통한 일반분양에 당첨되어 건설사와 계약하여 새 아파트를 받을 수 있는 권리를 분양권이라고 한다. 따라서 입주권은 조합원 권리를 사는 것이고, 분양권은 당첨자의 권리를 사는 것이다. 표 1은 분양권과 입주권을 비교한 것인데 청약통장 사용 여부, 양도소득세와 재산세 및 취득세 관련 사항, 주택수 산정 여부 등에서 차이가 있다.

표 1 분양권과 입주권 비교

구분	분양권	입주권
의미	신축 아파트에 입주할 수 있는 권리(분양계약서 매매)	재개발·재건축 새 아파트에 조합원 자격으로 입주할 수 있는 권리
발생시점	일반분양 후	관리처분계획인가 후
자격	청약 당첨자	재개발·재건축 조합원
청약통장	o	x
투입자금	분양가의 10~20%의 계약금	초기 목돈 필요
분양가	입주권보다 일반분양가가 높다(분양가 확정)	일반분양가보다 낮다 (추가분담금 발생 가능성)
동·호수	저층 등 상대적으로 좋지 않은 동·호수 배정	로얄층 지정 가능
주택수 포함	x (소유권이전등기 전까지)	o
재산세부과	x	o
양도소득세	처분시 차액 과세	비과세(1가구 1주택)
장기보유특별공제	x	o
취득세	1.1~3.6%(입주시)	4.6%
준공 후 보존등기	1.1~2.4%	2.96(85㎡ 미만)~3,16%(85㎡ 초과)
권리	채권	물권(소유권)
권리발생 시기	-	관리처분계획인가일
권리의 성격	부동산을 취득할 수 있는 권리
전매	가능하지만 까다롭다	쉽다(조정지역일 경우 3년)
조정지역 중과세율	50% 중과	x
비과세 특례	x	o
중과세율 적용	x	o

-자료 : 하루에 끝내는 재개발 재건축, p.208. 참조하여 각색함.

 

먼저 정비사업에서 분양권과 입주권의 발생시점을 보면, 분양권은 철거 후 일반분양 시 확정되고 입주권은 관리처분계획인가시 확정된다. 또한 분양권이 단순한 권리인 채권인 반면 입주권은 소유권을 가지고 있는 물권(관리처분계획인가~준공 시까지)이라는 차이가 있다. 즉 재개발 재건축구역 주택은 정비구역지정-추진위원회 승인-조합설립-시공사선정-사업시행인가를 거쳐 관리처분계획인가를 받으면 이때부터 주택에서‘조합원입주권’으로 바뀐다. 관리처분계획인가가 나면 기존주택이 철거되지 않았더라도 주택이 멸실된 것으로 보자고 정비법에서 정했기 때문이다. 입주권은 기존건물의 평가액과 추가분담금(청산금), 프리미엄이 모두 포함된 가격으로 거래가 이루 어므로 분양권에 비해 초기투자금이 많이 든다. 반면에 분양권에 비해 총 거래가격을 기준으로 볼 때 조합원에게 적용되는 할인분양금액으로 매입할 수 있는 장점이 있다. 게다가 이주비 지급, 발코니 무료확장, 시스템에어컨 무상제공 등 시공사가 제공하는 다양한 옵션 혜택도 받을 수 있다. 정비사업으로 주택이 준공(사용검사필증 교부일 또는 임시사용일)되면 입주권은 다시 주택으로 변신한다.

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또한 재개발·재건축이나 지역주택조합 등으로 새로 지어지는 주택은 조합원들에게 우선적으로 좋은 동호수 위주로 배당하고 나머지는 일반분양으로 전환하여 각종 비용을 충당하고 조합원의 수익을 극대화할 수 있다. 일반분양은 조합원분양분보다 10~20% 가량 높지만 초기투자금은 적은 편이다. 분양가의 10%에 해당하는 계약금과 프리미엄만 있으면 거래가 가능하기 때문이다. 또한 분양권은 세금 계산 시 주택 수에도 포함되지 않는 장점이 있다. 물론 분양권도 주택이 완공되어 잔금을 지불하거나 등기를 하면 분양권에서 다시 주택으로 바뀐다.

세금 측면에서 보면 입주권은 주택이 아닌데도 주택 수에 포함되고 취득세와 재산세, 양도소득세의 과세대상이 된다. 분양권은 청약당첨일로부터 잔금지급일까지의 기간 동안 은 채권으로서의 성격을 갖기 때문에 입주권과는 달라 주택 수에 포함되지 않는다. 또한 취득세와 재산세도 없다. 그러나 분양권도 양도소득세는 과세대상이 된다.

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양도소득세는 입주권의 경우 1년 내 양도 시 40%, 1년 이상이면 6~42%로 양도차익에 따라 7단계로 차등 과세한다. 분양권의 양도세는 1년 내 양도 시 50%, 1년 이상 2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 6~42%로 양도차익에 따라 차등 과세한다. 일시적 1세대 2주택의 경우 입주권은 비과세 혜택이 없지만 분양권은 비과세 된다.

조합원입주권이란

조합원입주권에 대한 정확한 의미를 살펴볼 필요가 있는데 이에 대한 정의는 소득세법 제89조(비과세 양도소득)제②항에 규정되어 있다.

소득세법 제89조제②항 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모 재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업,빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모 재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2016.12.20, 2017.2.8. 제14569호(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법)] [[시행일 2018.2.9]]

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정리하면 조합원입주권(이하, ‘입주권’이라 한다)이란 도시 및 주거환경정비법(이하, ‘정비법’이라 한다)에 따른 재개발·재건축의 관리처분계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하, ‘소규모주택 특례법’이라 한다)에 따른 재건축사업의 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 즉 정비법과 소규모주택 특례법에 따른 입주자로 선정된 지위를 말하므로, 주택법에 따라 진행되는 지역주택조합이나 직장주택조합에서 사업계획 승인 후 주택을 분양받을 수 있는 권리는 입주권이 아니라 단순히 주택을 취득할 수 있는 권리에 불과하다. 여기서 정비법상의 입주권과 주택법상의 주택을 취득할 수 있는 권리를 구분하는 이유는 1세대 1 주택 비과세 등과 같은 세법상 각종 특례규정 적용이 달라지기 때문이다. 정비법에 따른 관리처분계획인가에 따른 입주권은 세법상 일정 요건을 충족할 경우 각종 비과세 특례를 적용받지만, 주택법에 따른 사업계획 승인 후 주택을 취득할 수 있는 권리는 비과세 특례 적용이 되지 않는다.

조합원입주권은 카멜레온이다

간혹 분양권은 주택이 아니지만(소유권이전 등기하면 주택) 입주권은 주택이라고 생각한다. 하지만 정비법 절차에 따라 진행되는 재개발 재건축사업에서 관리처분계획 인가로 입주자로 선정된 지위인 입주권은 주택이 아니다. 표2처럼 재개발 또는 재건축구역 내 주택은 조합이 설립되고 사업시행인가를 거친 후 관리처분계획 인가를 받으면 그때부터 󰡐조합원입주권󰡑으로 바뀐다. 정비법상 관리처분계획인가가 나면 기존 주택이 철거되지 않았더라도 주택이 멸실된 것으로 간주하기 때문이다.

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표2 사업진행단계에 따른 입주권 기간

구분	주택	입주권			주택
사업진행단계	관리처분계획 인가 전	관리처분계획인가 후	철거/착공	준공 전	준공 후	양도

이때부터 조합원들에게 새로 지어질 공동주택에 입주할 수 있는 지위가 부여되는데 이것이 곧 입주권이다. 재개발 재건축구역 내 주택의 경우 관리처분인가일 전까지는 주택이지만 관리처분인가가 나면 입주권으로 바뀌었다가 준공일(사용검사필증 교부일 또는 임시사용일)이 되면 다시 주택으로 간주한다. 같은 주택인데도 사업의 진행단계에 따라 '주택-입주권-주택'으로 카멜레온처럼 변신하는 것이다. 따라서 관리처분계획인가 전까지 구입한 주택은 주택이지만 관리처분인가 시부터 준공일 전까지는 입주권, 그리고 준공일부터는 다시 주택이 된다. 결론적으로 '입주권은 주택은 아니지만 세금 산정 시 주택 수에는 포함된다'가 정확하다. 다시 말하면, 입주권을 양도할 때 일시적 1세대 2 주택 비과세 특례나 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함시키는 것이다.'입주권은 주택이다'와 '입주권은 주택 수에 포함된다'는 것은 의미가 다르다. 즉 입주권은 원래는 주택이 아닌데 단지 소득세법상 양도소득세 산정할 때 주택 수에 포함시킨다. 왜일까? 세금을 많이 거둬들이려는 이유에서다.

조합원입주권은 주택은 아닌데 주택 수에 포함된다

조합원입주권은 원래 주택 수에 포함시키지 않았다. 비과세 특례 적용시 주택이 아니기 때문에 주택 수에 포함시키지 않았던 것이다. 그러다 전국적으로 재개발 재건축 붐이 일어나 조합원입주권을 매개로 한 부동산투기가 성행하자 조합원입주권을 통한 부동산투기 차단을 위해 2005년 12월 31일 소득세법이 개정되어 조합원입주권을 1세대 1 주택 비과세 특례 적용 시 주택 수 계산에 포함시키게 된 것이다. 따라서 2005년 12월 31일 전에는 조합원입주권을 주택으로 보지 않았기 때문에 1세대가 1 주택과 조합원입주권을 보유하다가 주택을 양도하는 경우 1세대 1 주택의 비과세를 적용받을 수 있었다. 그러나 소득세법이 개정됨에 따라 1세대가 주택 A와 주택 B를 보유한 상태에서 주택 B가 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획의 인가로 인해 재개발에 포함되어 조합원입주권으로 전환된 경우, 주택 A를 양도하는 경우에는 원칙적으로 1세대 1 주택의 비과세 특례를 적용받을 수 없다.

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다만 예외적으로 1세대가 1주택과 1 조합원입주권을 소유한 경우라 하더라도 소득세법 제89조①항 3호가 목, 동법 동조 4호, 시행령 제154조①항에 의한 조합원입주권 비과세 보유기간의 원칙 즉, 관리처분계획인가일 현재 해당 주택 보유기간 2년(조정대상지역 거주기간 2년)을 충족할 경우에는 부동산투기가 아닌 실거주 목적으로 간주하여 비과세 적용을 해 준다. 관리처분계획인가를 받으면 입주권으로 전환되고 입주권 상태는 보유기간 산정에서 제외하는 것이 원칙이지만 실제 재개발 현장에서는 관리처분계획인가를 받아 입주권 상태이지만 이주 전까지는 사실상 거주를 하고 있기 때문에 불합리한 측면이 있었다. 그래서 2018년 12월 27일 조세심판원에서‘2018서 4630’ 결정문에 따라 입주권 상태이지만 실제 주택으로 거주한 기간(주택소유자 및 세입자 퇴거일)까지는 주택 보유기간으로 인정해 주게 된 것이다.

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표3는 입주권과 주택을 비교한 것이다. 재개발 재건축사업에서 주택이 철거되어 지상 건축물이 없어진 상태의 입주권은 주택은 아니지만 주택 수에는 포함된다고 했다. 소득세법상 입주권과 주택의 공통점은 세율과 보유기간(2년 보유, 조정대상지역 2년 거주) 충족 시 비과세가 된다는 점이다. 반면 주택 수에는 포함되나 조정대상지역 주택 매도 시 발생하는 양도소득세 중과에는 해당되지 않는다는 것이 차이점이다.

또한 입주권의 경우, 1세대 1주택 비과세 특례 적용 시 보유기간으로 인정해 주는지 여부도 중요하다. 2년 보유할 경우 비과세가 되기 때문이다. 보유기간으로 인정되는 기간은 관리처분계획인가 전(관리처분계획인가 전)까지의 기간 즉 입주권이 되기 전까지의 기간만 인정해 준다. 장기보유특별공제 역시 입주권 이전의 기간만 인정되므로 입주권 상태의 기간은 장기보유특별공제를 받을 수 없다.

표 3 세금산정 시 입주권과 주택의 차이점

구분	입주권	주택
주택여부	x	o
주택수 포함 여부	o	x
조정지역 내 양도소득세 중과여부	x	o
1세대 1주택 비과세 특례 적용시 보유기간인정 여부	△(관리처분계획인가 전)	o
장기보유특별공제	△(관리처분계획인가 전)	o
양도시 또는 LTV 산정시 주택수 포함 여부	o	o

그러나 조정대상지역 내 주택의 양도소득세 중과 여부를 판단할 때 주택은 중과에 해당되지만 입주권은 제외된다. 입주권은 주택이 아니라 주택을 취득할 수 있는 권리에 불과하기 때문이다.

양도소득세 기본세율

표 4는 양도소득세의 기본세율을 양도차익에 대한 과세표준금액별 적용되는 세율과 누진공제액 및 산출공식을 나타낸 것이다. 양도차익에 따라 7단계 구간으로 분류하여 6~42%를 차등과세 하는 구조다.

표 4 양도소득세 기본세율 간편 계산

과세표준	기본세율
	세율(%)	누진공제액(만원)	산출공식
1,200만원 이하	6	0	과세표준x6%
4,600만원 이하	15	108	(과세표준x15%)-108만원
8,800만원 이하	24	522	(과세표준x24%)-522만원
1억 5,000만원 이하	35	1,490	(과세표준x35%)-1,490만원
3억원 이하	38	1,940	(과세표준x38%)-1,940만원
5억원 이하	40	2,540	(과세표준x40%)-2,540만원
5억원 초과	42	3,540	(과세표준x42%)-3,540만원

보유기간에 따른 입주권과 분양권 양도소득세율

표 5는 주택과 입주권 및 기타 부동산과 분양권에 대한 양도소득세율을 정리한 것인데, 보유기간이 1년 미만일 경우에는 주택과 입주권은 40%, 기타 부동산(토지, 건물)을 포함한 분양권은 50%의 세율이 각각 적용된다. 1년 이상 2년 미만인 경우, 주택과 입주권은 기본세율(6~42%), 분양권은 40%가 각각 적용된다. 그러나 2년 이상 보유한 경우에는 주택, 입주권, 분양권 구별 없이 전부 기본세율을 적용한다.

표 5 보유기간에 따른 입주권과 분양권 양도소득세율

보유기간	주택	입주권	분양권	기타부동산
1년 미만	40%		50%
1년 이상~2년 미만	기본세율		40%
2년 이상	기본세율

정부는 연일 다주택자들을 잡겠다고 각종 규제정책을 발표하고 있지만 정작 다주택자들은 꿈쩍도 하지 않는다. 그도 그럴 것이 2017년 기준 우리나라 다주택자 상위 10명이 보유한 주택수는 총 3,756채로 나타났다. 이를 상위 100명으로 확대할 경우 총 주택보유 수는 1만 4,663채, 상위 1%로 확대할 경우 14만 명이 보유한 주택은 총 94만 4,382채로 1인당 6.7채를 보유한 셈이다. 공시가격 기준으로 무려 202조 7,085억 원이다. 그리고 통계청이 발표한 ‘행정자료를 활용한 2017년 주택소유통계 결과’를 보면 우리나라 가구가 소유한 주택은 1,497만 3,000호로 전년 대비 3.1% 증가한 것으로 나타났다. 전체 일반가구 1,967만 4,000 가구 중 주택을 소유한 가구는 1,100만 가구로, 주택소유율은 전년보다 0.4% 증가한 55.9%에 달했다. 여전히 전체 가구의 44.1%인 867만 4,000 가구는 주택이 없다는 뜻이다.

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입주권 관련 양도소득세는 조금 복잡하다. 물론 1세대 1주택 비과세의 경우는 단순하지만 1세대 2 주택 비과세, 1세대 3 주택 비과세, 정비사업에 따른 대체주택, 농어촌주택, 상속, 증여, 노부모 동거봉양, 혼인 등으로 세분화해서 보면 복잡하다는 말이 이해가 될지도 모르겠다. 그렇지만 자주 발생하는 일시적 1세대 2 주택 비과세 특례, 상속, 증여에 따른 비과세로 범위를 좁히면 이해가 쉽다.

1. 1세대 1주택 비과세

상담을 하다 보면 달랑 집 한 채 갖고 있는 투자자들도 제법 있다. 이들의 가장 큰 관심사는 집을 한 채 갖고 있는데도 팔면 양도소득세를 내야 하는가 하는 점이다. 소득세법에서 말하는 1세대 1 주택의 기본원칙은 1세대 1 주택자가 2년 보유하면 양도소득세는 비과세가 된다. 단, 조정대상지역에서 9.13 대책 이후 즉 2018년 9월 13일 이후 취득한 주택의 경우 2년 거주해야 비과세가 된다. 비교적 단순하다.

소득세법 제89조(비과세 양도소득)⓵항3호가목 ​ ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. [개정 2014.1.1, 2016.12.20, 2018.12.31]3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

1세대 1주택 비과세 관련해서는 소득세법 제89조제⓵항 3호가 목에 규정되어 있는데 1세대 1 주택자라고 해서 전부 비과세가 되는 것은 아니다. 표 6과 같이 세 가지 요건을 모두 충족할 경우 비과세 적용이 된다.

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표6 1세대 1 주택 비과세 요건

1세대 1주택 비과세 요건	1. 2년 이상 보유할 것
	2. 양도일 기준 1주택일 것
	3. 양도가액이 9억원 이하일 것

먼저 2년 이상 보유해야 하는데 여기서 보유란 글자 그대로 일반지역이라면 임대를 하든지, 아니면 세대원 전원이 실제 거주를 하든지 불문하고 2년 이상은 보유해야 한다. 다만, 조정대상지역인 경우에는 8.2 대책 후, 즉 2017년 8월 2일 이후에 취득한 집은 세대원 전원이 2년 이상 거주해야 한다. 다시 말하면, 8.2 대책 이전과 이후로 구분하여 이전이면 지역에 상관없이 2년만 보유하면 비과세가 되고, 이후라면 일반지역은 2년 보유, 조정대상지역은 2년 거주해야 비과세가 된다. 그리고 취득 당시 일반지역이었다면 양도일 기준으로 조정대상지역이 되었다 하더라도 2년 보유만 하면 된다. 또한 매매계약 체결만 하고 잔금을 지급하기 전 그 사이에 조정대상지역으로 바뀐 경우에도 역시 2년 보유만 하면 비과세 적용을 받는다.

둘째는 양도일 기준 ​1주택이어야 한다. 세대원 즉 주민등록상 등재되어 있는 가족 명의로 1 주택만 있어야 비과세가 된다. 여기서 양도소득세 계산할 때 기억해야 할 사항은 주택수 계산할 때는 세대를 기준으로 한다는 점이다. 마지막으로 집의 양도가액이 9억 원 이하여야 한다. 9억 원을 초과하면 고가주택으로 분류되어 초과분에 대해서는 양도소득세를 내야 한다. 양도소득세 과세 여부는 ​양도일이 기준이므로 만약 실제와 다르게 주민등록이 되어 있다면 양도일 이전에 바로잡아야 한다.

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참고로 양도소득세는 잔금청산일이 속하는 월말로부터 2개월 이내에 자진신고납부해야 한다. 예를 들어 잔금청산일이 2019년 7월 17일이면 2019년 9월 30일까지 신고 납부해야 한다. 또한 양도소득세는 양도차익에 따라 7단계 세율이 적용되고 1년 이내의 양도소득은 합산되므로 양도년도를 달리하는 것이 절세할 수 있는 방법이다. 즉 손실이 발생하는 양도가 있을 경우 같은 해에 이익이 발생하는 부동산을 함께 처분하는 것이 유리하다.

2. 1세대 2주택 비과세 특례

입주권 관련 양도소득세는 ‘1세대 2 주택 비과세 특례’가 전부라고 해도 과언이 아닐 정도로 중요한 부분이다.

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양도소득세 비과세 특례 소목차

(1)	대체취득
(2)	입주권
(3)	재개발 재건축 대체주택
(4)	농어촌주택
(5)	노부모 동거봉양
(6)	혼인
(7)	취학 및 근무상 형편
(8)	상속
(9)	증여
(10)	다주택자
(11)	장기임대주택
(12)	청산금

(1) 대체취득

1세대 1주택자가 다른 곳으로 이사를 가기 위해 그 주택(종전주택)을 양도하기 전에 다른 주택​(대체주택)을 취득하면 2 주택 상태가 된다. 따라서 2 주택 상태이기 때문에 종전주택을 양도할 때 비과세 적용이 되지 않는 것이 원칙이다. 그러면 1 주택자들의 거주이전의 자유가 세법에 의해 부당하게 침해받는 것이 된다. 이러한 불합리한 점을 해소하기 위해 다음 세 가지 요건을 모두 충족할 경우 종전주택에 대한 양도소득세를 비과세(소득세법 시행령 제155조 제①항)하도록 규정하고 있다.

① 종전주택 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건​(2년 보유, 조정지역 2년 거주​)을 충족할 것

② 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 대체주택을 취득할 것

③ 대체주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것

여기서 ③항의 3년 이내에 종전주택을 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유로 양도된 경우에도 비과세 적용을 받는다.

㈀ 금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률에 의하여 설립된 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우

㈁ 법원에 경매를 신청한 경우

㈂ 국세징수법에 의한 공매가 진행중인 경우

㈃ 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발사업 또는 주택 재건축사업의 시행으로 같은 법 제47조에 따라 현금으로 청산을 받아야 하는 토지등 소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급을 구하는 소송절차가 진행 중인 경우 또는 소송절차는 종료되었으나 해당 청산금을 지급받지 못한 경우

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2010년 개봉했던 영화 드림홈 Dream Home, 펑하오상 감독은 주로 로맨스와 코미디 영화를 만들어 왔는데 불현듯 호러물을 들고 나왔다. 청라이 샹(조시 호)은 어려서부터 바다가 보이는 집을 갖는 것이 꿈이었다. 개발사업 때문에 월세집에서 강제로 쫓겨나면서 그녀는 부모님에게 꼭 집을 사드리겠다고 재차 다짐한다. 그러나 세월이 한참 지나 엄마가 죽고 아빠가 병에 걸릴 때까지 그녀는 집을 사지 못했다. 오히려 아빠의 병원비를 위해 투잡을 뛰어야 하는 상황, 투잡과 식비를 줄이고 줄여 겨우 아파트 계약금을 낼 수 있을 정도의 돈을 모았을 때, 아빠의 병원비는 눈덩이처럼 불어났다. 남자친구는 돈을 빌려달라는 그녀의 부탁을 단칼에 거절한다. 마침내 이성을 잃은 청라이 쟝은 자신이 사고 싶었던 아파트를 찾아가 그곳에 사는 사람들을 공격하기 시작한다.

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드림홈은 홍콩의 악명높은 집값을 소재로 삼아 사회현실을 비판하는 메시지를 담고 있다. 주인공은 집에서 흔히 볼 수 있는 도구들로 온갖 살인을 저지르는 과정을 사실적으로 보여주는 탓에 일반인들은 보기에 거북해했고 실제로 호러물의 리얼리티가 높아 관객들이 기절하거나 구토 증상을 보일 정도였다. 그도 그럴 것이 2010년에 제작된 영화지만 지금도 홍콩의 아파트 가격은 천정부지로 치솟고 있다. 2018년 3월 홍콩에서 20피트 컨테이너 1대 면적(126 제곱피트)보다 약간 큰 '초미니 아파트'가 무려 10억 원이 넘는 가격에 팔려 세계적인 화제가 되기도 했다. 1 제곱피트는 약 0.028평이므로, 209 제곱피트는 약 5.9평이다. 5.9평 아파트가 11억 원에 팔렸으니까 1평에 무려 1억 8천만 원에 팔린 셈이다.

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사실 아파트는 자동차와 마찬가지로 시간이 지나면 가격이 내려가는 것이 상식이지만 우리나라의 경우 아파트가 오래되어 재건축을 할 때 쯤이면 건물은 노후화되었는데도 불구하고 가격이 올라가는 현상이 나타나고 있다. 그래서 혹자는 오래될수록 가격이 올라가는 것 세 가지가 있는데 골동품, 와인, 그리고 우리나라의 아파트 가격이라고 한다. 세계 어느 나라 할 것 없이 주요 대도시에서 내 집 마련하기는 쉽지 않은 지구촌이다.

(2) 입주권

앞서 입주권을 카멜레온과 같다고 했는데 한 마디 덧붙이면 입주권은 요물이다. 언제부터 언제까지를 입주권이라고 하는 것인지 다시 정리해 보자. 정비법에 의해 진행되는 재개발 재건축사업은 기존주택을 허물고 다시 지어야 하기 때문에 같은 주택이라도 사업절차에 따라 ‘주택-입주권-주택’으로 부동산의 형태가 변하게 된다. 이처럼 부동산의 형태가 변동함에 따라 관련 세금 역시 달라지게 된다. 현재는 재개발과 재건축 모두 관리처분계획인가일을 기준으로 입주권 여부를 따진다. 하지만 2005년 5월 30일 이전의 재건축사업은 사업시행인가일을 기준으로 하였다. 당시에는 재건축사업이 주택법에 근거하여 진행되었기 때문에 정비법상의 관리처분계획인가라는 제도 자체가 없었다.

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따라서 입주권의 시작과 끝은 관리처분계획인가일로부터 시작되고 끝나는 시점은 준공일(사용검사 필증교부일 또는 사실상 사용일이나 사용승인일 중 빠른 날)의 전날까지가 된다. 그런데 관리처분계획인가가 나서 입주권으로 바뀌었지만 실제 주택이 멸실되지 않은 상태에서 매매를 하게 되면 취득세나 1세대 2주택 비과세 산정 시 보유기간 산정 및 장기보유특별공제 등을 따져봐야 하는 복잡한 문제가 생긴다.

간단하게 정리하면 이 경우 취득세는 입주권 상태이지만 주택이 멸실되지 않은 상태이므로 주택분으로 납부하고, 중개보수 역시 주택분으로 계산한다. 매입한 입주권을 양도할 때 보유기간 산정은 관리처분계획인가가 났더라도 사실상 주택이 멸실될 때까지는 보유기간으로 인정해 주고 장기보유특별공제 역시 마찬가지다.

1세대 1주택자가 종전주택을 양도하기 전에 입주권을 취득하여 일시적으로 1 주택과 1입주권을 소유하여 2 주택자가 된 경우라 하더라도 일정 요건을 충족할 경우 비과세 적용을 받는다. 이와 관련한 사항은 소득세법 시행령 제156조의 2의⓷항에 규정되어 있다.

소득세법 시행령 제156조의2의⓷항 ③국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 본다.

이를 정리하면, ㉮ 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고, ㉯ 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년(조정대상지역의 경우, 2년) 이내에 종전주택을 양도하는 경우 비과세 적용을 받는다. 여기서 유의해야 할 것은 종전주택이 아닌 입주권을 먼저 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 없다는 점이다. 동법 시행령 제156조 2의⓷항 () 안의 단서 조항, 즉 ‘3년 이내에 양도하지 못한 경우’란 3년이 되는 날 현재 경매나 공매가 진행되어 양도하지 못했으나 그 후 경매나 공매 등에 의해 양도된 경우를 말한다. 또한 입주권을 취득한 날부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우에도 다음 a.b의 두 가지 요건을 모두 갖추면 이를 1세대 1 주택으로 보아 비과세 특례 규정을 적용한다.

홍길동 씨는

2016년 8월 1일 A주택을 취득하여 소유하다 2018년 10월 20일 자로 일반지역의 입주권을 취득하여 2019년 6월 1일부로 A주택을 양도하였다. 홍길동 씨는 비과세 적용을 받을 수 있을까?

홍길동 씨의 경우, A주택(종전주택) 취득일로부터 1년이 지나 입주권을 취득(이때 종전주택은 2년 이상 보유할 것) 한 경우, 그 입주권을 취득한 날로부터 3년 내 A주택(종전주택)을 양도했으므로 소득세법 시행령 제156조의 2의⓷항에 따라 비과세 특례가 적용된다.

(3) 재개발 재건축의 대체주택

재개발 재건축이 진행되어 관리처분인가가 나면 주택을 철거하고 공사를 해야 하기 때문에 이주를 해야 한다. 이주단계에서 새로 이사 갈 집이 필요한데 이주하는 집을 임대로 구할 수도 있지만 매수할 수도 있다. 이렇듯 정비사업의 시행으로 공사하는 기간 동안 거주하기 위하여 취득하는 주택을 대체주택(매입한 조합원입주권으로 취득한 주택 포함)이라고 한다. 대체주택도 소득세법 시행령 제156조의 2 제5항의 규정에 따라 1세대 1 주택으로 보아 비과세 특례를 적용해 준다. 사실 재개발 재건축으로 인해 부득이하게 취득한 대체주택까지 양도소득세를 부과한다면 다소 억울한 측면이 있다. 이를 위해 대체주택을 취득한 경우 다음 ①~③의 요건을 전부 충족할 경우 비과세 특례가 적용된다.

① 사업시행인가일 이후 그 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주해야 한다. 따라서 해당 구역의 사업시행인가일 이전에 대체주택을 취득한 경우에는 적용되지 않는다. ② 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대원 전원이 이사하여 1년 이상 거주해야 한다. 이 경우에도 주택이 완성된 후 2년 이내에 세대원 일부가 이사하여 1년 이상 거주한 경우라면 비과세 적용이 되지 않는다. ③ 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체 주택을 양도해야 한다. 마찬가지로 대체주택이 아닌 입주권을 양도하는 경우에는 비과세 적용이 되지 않는다.

(4) 농어촌주택

흔히 농가주택으로 불렸던 농어촌주택이나 고향주택의 경우에는 주택수 산정에서 제외되기 때문에 비과세 혜택을 받을 수 있다. 비과세 혜택을 받기 위한 요건으로는 1세대가 일정 규모보다 작은 농어촌주택이나 고향주택을 취득하고, 3년 이상 보유한 후 농어촌주택 등을 취득하기 이전부터 소유하고 있었던 일반주택을 양도할 경우이다. 그러나 일반주택이 아닌 농어촌주택을 먼저 양도하는 경우에는 일시적 1가구 2 주택 비과세에 해당되지 않기 때문에, 양도차익에 따라 세금을 납부해야 한다. 하지만 모든 농어촌주택이 비과세 되는 것은 아니므로 농어촌주택으로 인정받기 위해서는 지역 요건, 규모의 기준 및 취득 당시 기준시가 요건이라는 세 가지 요건을 갖춰야 한다.

첫째, 지역 요건이다. 수도권을 제외한 읍면 지역에 위치해야 한다. 수도권은 원칙적으로 농어촌주택으로 인정되는 지역이 거의 없지만 경기도 연천군과 인천광역시 옹진군은 예외적으로 농어촌주택으로 인정받을 수 있는 지역이다. 지역 요건을 충족했다 하더라도 도시지역이나 토지거래허가구역 및 투기지역인 지역은 제외될 뿐만 아니라 관광진흥법상 관광단지로 구분된 지역에 소재하고 주택도 농어촌주택으로 인정받지 못한다.

둘째, 규모의 기준을 충족해야 한다. 대지면적이 660㎡ 이하이고 고가주택이 아니여야 한다. 마지막으로 주택을 취득할 당시 기준시가 요건을 충족해야 한다. 다만, 취득 시점별로 기준시가 요건을 다르게 정하고 있다는데, 2007년 12월 31일 이전에 취득한 주택은 취득할 당시의 기준시가가 7,000만원 이하, 2008년 1월 1일 이후에 취득한 주택은 기준시가 1억 5,000만 원 이하, 그리고 2009년 1월 1일 이후 취득한 주택은 기준시가 2억 원 이하가 되어야 한다. 예외적으로 지방자치단체의 지원 및 보전의무 대상인 한옥은 취득할 당시 기준시가 4억 원까지 농어촌주택으로 인정받을 수 있다.

(5) 노부모 동거봉양

소득세법 제89조(비과세 양도소득)제①항3의나목에는 “1세대가 1 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거 봉양, 혼인 등으로 인하여 2 주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.”라고 비과세 특례를 인정하고 있다.

예를 들어 노부모를 모시기 위해 세대 합가를 한 경우, 자식도 1주택을 소유하고 있고 부모님도 주택을 1채 소유하고 있다가 합가로 인해 일시적 1세대 2 주택이 된 경우 기본적으로는 비과세 요건에 해당된다. 이때 동거봉양을 위한 합가 요건은 세 가지다.

1 주택을

소유하고 있는 아들이 2 주택을 소유한 노부모와 세대 합가한 후 아들의 주택을 양도한 경우에는 양도 당시 이미 1세대 3 주택에 해당되므로 노부모봉양 위한 1세대 1 주택 비과세 대상이 아니다.(국심2003중1253, 2003.06.10.)

세대가 다른 1주택을 소유하고 있는 아들과 1 주택을 가진 노부모가 2000년 2월 3일 세대를 합가 했다가 2002년 12월 10일 다시 분가했다가 2005년 9월 20일 다시 세대를 합친 경우에는 그 최종 합가한 날로부터 5년 이내에 비과세 요건을 갖춘 1 주택을 양도하는 경우에 비과세 특례규정(소득세법 시행령 제155조 제4항) 이 적용됨(국심2003중568, 2003.05.07.)

만약 노부모 동거봉양을 위하여 세대를 합가한 경우로서 합가일부터 5년 이내에 해당 직계존속 소유 주택을 증여하는 때에는 "증여받은 주택"은 동거봉양 합가에 따른 특례규정이 적용되지 않지만, 합가일부터 5년 이내에 양도하는 "본인 소유 주택"은 동거봉양 합가 특례규정이 적용된다.

(6) 혼인

요즘 우리나라 청년들을 대별하는 3포세대(연애, 결혼, 출산 포기), 이태백(이십 대 태반이 백수)이라는 말이 사회 저변에 깔려 있다. 그러나 그중에서도 가장 섬뜩한 말은 지옥 같은 대한민국, 희망 없는 대한민국으로 압축되는 ‘헬조선’이다. 상황이 이렇다 보니 요즘은 결혼 전에 주택을 각각 소유하기가 쉽지 않은 상황이다. 어쨌든 주택 한 채씩을 소유하다가 결혼으로 인하여 일시적으로 2 주택이 된 경우에는 결혼한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(2년 이상 보유)에 대해서 소득세법 제89조(비과세 양도소득) 제①항 3의 나목에 의거 비과세 혜택을 받을 수 있다.

이때 혼인한 날의 의미는 가족관계의 등록 등에 관한 법률에 따라 관할 지방관서에 혼인신고한 날을 말하며, 만약 국내에 1 주택을 보유한 자가 1 주택을 보유하는 자와 혼인하여 1세대가 2 주택을 보유하게 된 상태에서 1 주택을 같은 세대원에게 양도하는 경우에는 혼인으로 인한 1세대 1 주택 비과세 특례규정이 적용되지 아니한다.

(7) 취학 및 근무상 형편

직장인이 갑자기 타지역으로 발령을 받거나(사업상의 이유 제외) 취학으로 인해 가족들과 떨어져 생활하는 경우 주택을 취득해서 살아야 하는 경우가 생길 수 있다. 이러한 경우에는 주택을 취득하고 나서 실제로 거주하는 기간이 1년 이상 되어야 하고 지방발령이나 취학으로 인한 사유가 해소된 날부터 3년이 되기 전에 기존주택을 양도하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다. 원칙적으로 비과세를 받으려면 2년 이상 보유를 해야 하지만 이 경우에는 보유 요건이 필요 없다. 즉 1년 이상 거주만 하면 되고 2년 보유 요건은 충족하지 않아도 비과세 혜택을 받는다. 단 이 경우에도 9억 원이 넘는 고가주택은 비과세 적용에서 배제된다.

(8) 상속

소득세법 제89조(비과세 양도소득) 제①항 3의 나목에 따라 주택을 보유하고 있는 상태에서 상속으로 인해 다른 주택을 물려받을 경우 1세대 2 주택이 되는데, 사실 상속이란 본인의 의지와 관계없이 물려받는 경우가 생긴다. 따라서 상속으로 인해 2 주택자가 되었을 경우 중과세율이 적용된다면 불합리한 측면이 있다. 따라서 상속으로 주택을 취득하는 것도 '취득'에 해당하기 때문에 1 주택을 보유한 1세대가 주택을 취득한 경우 해당 취득일 즉 상속개시일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 경우에는 일시적 1세대 2 주택 비과세 특례가 적용된다.

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소득세법 시행령 제155조②항 주택[법 제89조제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권"이라 한다)을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호 및 제156조의2제7항제1호에서 같다). [개정2018.2.13.]

양도소득세 비과세 특례는 복잡한 측면이 있는데 그 중에서도 상속으로 인한 비과세 특례는 주의해서 살펴보아야 한다. 조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 소유한 경우에는 다음의 순위에 따른 1 주택을 비과세 해 준다.

① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 ② 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 ③ 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택 ④ 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

그리고 동법 제154조(1세대 1주택의 범위) 제①항을 적용할 때 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1 주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1 주택을 말한다) 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 당해 주택에 거주하는 자, 최연장자 순서에 따라 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

또한 상속 개시 당시에 상속인과 피상속인의 주민등록이 동일 세대로 되어 있을 경우에는 비과세 혜택을 받지 못한다. 즉 아버지와 아들이 각각 주택을 1채씩 소유한 상태에서 동일 세대원으로 주민등록을 해 놓은 상태에서 아버지가 사망하여 아버지 소유의 주택을 아들이 상속받는 경우 비과세 특례 적용이 배제된다. 단, 아버지를 봉양하기 위해 합가 한 후 아버지가 사망한 경우에는 비과세 특례 적용을 받을 수 있지만 이 경우에도 합가 당시 아버지와 아들이 각각 주택을 1채씩 소유하고 있었을 경우에만 해당되고, 합가 당시 주택이 아버지 소유의 주택이 없다가 합가로 인해 아버지가 주택을 소유하게 된 경우에는 해당되지 않는다.

그러나 상속개시 당시 피상속인과 별도 세대로 되어 있는 경우에는 비과세 특례를 받을 수 있다. 즉 아버지와 아들이 별도 세대를 구성하고 있는 상태에서 아버지가 사망함으로 인해 그 주택을 상속받은 경우 아들 소유의 일반주택을 먼저 팔아야 비과세 특례가 적용된다. 바꾸어 말하면 상속주택을 먼저 팔 경우에는 비과세 특례가 적용되지 않는다. 주택을 파는 순서에 따라 비과세 적용 여부가 달라지기 때문에 주의할 필요가 있다. 마지막으로 일반주택의 취득 시기에 따라 비과세 특례 적용이 달라진다는 점을 기억해야 한다.

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표7 일반주택 취득시기에 따른 비과세

표 7에서

보듯이 일반주택의 취득시기에 따라 상속주택에 대한 비과세 여부가 달라진다. 2013년 2월 14일까지는 일반주택의 취득순서와 상관없이 상속주택은 비과세 적용을 받지만 2013년 2월 15일 이후에는 상속주택을 먼저 취득하고 일반주택을 취득하면 비과세 적용을 받을 수 없다. 이유는 상속주택 비과세 적용을 반복적으로 받을 수 있기 때문이다.

(9) 증여

먼저 사례를 하나 보자. A는 2001년 8월 입주하여 소유해 오던 부산시 남구 소재 oo아파트 32평형(기존주택)을 양도하지 않은 상태에서 2016년 3월 4일 아버지로부터 부산시 해운대구 소재 oo아파트 25평형을 증여받아 취득함으로써 현재 1세대 2 주택자가 된 상태에서, 2018년 4월 5일 부산시 남구 소재 oo아파트를 양도한 경우 A는 1세대 2 주택 비과세 적용을 받을 수 있는가?

상속과 달리 증여는 증여자가 생전에 수증자에게 재산을 무상으로 주는 것을 말한다. 1주택자가 주택을 증여로 취득한 후 3년 이내 기존주택 양도 시 일시적 1세대 2 주택 비과세 적용을 받는다. 다시 말하면 증여로 주택을 취득하는 것도 '취득'에 해당하기 때문에 1 주택을 보유한 1세대가 증여로 주택을 취득한 경우 해당 취득일 즉 증여일로부터 3년 이내에 기존주택을 양도할 경우 일시적 1세대 2 주택 비과세 특례가 적용된다. 이때 증여받은 주택을 양도하면 비과세 적용을 받지 못한다. 단, 기존주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 증여받은 주택이어야 한다. 따라서 A가 비과세를 받기 위해서는 우선 세 가지 조건을 충족해야 한다.

①기존주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 주택을 증여받아야 하고, ②증여받은 날로부터 3년 이내에 기존주택을 양도하여야 하며, ③증여받은 주택이 고가주택이 아니어야 한다.

사례에서 A는 2001년 8월 기존주택을 취득한 상태에서 2016년 3월 증여를 받았으므로 ①항의 조건은 충족되었고, 2016년 3월 증여받아 2018년 4월 기존주택을 양도하였으므로 ②항의 요건도 충족된 상태이다. 그리고 증여받은 부산 해운대구 소재 oo아파트 25평형의 공시가격은 2억 8천만원 수준이므로 ③항의 고가주택에도 해당하지 않기 때문에 A는 일시적 1세대 2 주택 비과세 특례를 받을 수 있다.

증여는 등기한 날의 시가(시장가격)으로 증여한 것으로 본다. 따라서 정비사업의 경우 사업시행인가일 3개월 이전에는 공시지가와 아파트 및 단독주택의 고시가격을 시가로 볼 수 있지만 그 이후에는 종전자산평가액(감정평가액)이나 권리가액을 증여가액으로 본다. 일반적인 증여의 경우 배우자에게는 6억 원, 직계존비속은 5천만 원(미성년자의 경우 2천만 원), 기타 친족에게는 1천만 원까지는 증여세가 없다. 대부분 이 정도는 알고 있다. 그러나 이 금액이 10년 누적합산금액임을 아는 사람은 많지 않다. 배우자나 직계존비속 간 부동산을 매매할 경우에는 이를 증여로 본다.

흔히들 증여할 때 증여부동산에 더불어 전세보증금이나 증여부동산에 담보된 차입금을수증자가 부담하는 조건으로 증여, 즉 ‘부담부증여’를 하면 증여세가 줄어드는 것으로 알고 있다. 맞는 말이다. 하지만 증여세는 줄지만 증여세보다 더 많은 양도소득세가 발생할 수도 있다는 점을 명심해야 한다. 예를 들어 5억 원짜리 부동산을 아들에게 증여하면서 당해 부동산을 담보로 빌린 차입금 3억 원을 아들이 부담하는 부담부증여의 경우, 증여세는 증여가액 5억(시가)에서 은행 차입금 3억을 뺀 2억이 증여가액이 되어 아들은 5억이 아닌 2억에 대해서만 증여세를 부담한다. 반면 아들이 부담부증여를 받은 은행 차입금 3억은 증여자가 채무를 면하는 것이 되므로 이를 부분양도로 보아 증여자는 5억짜리 부동산의 60%(3억/5억)를 부분양도한 것으로 보아 양도소득세를 납부해야 한다. 재건축의 경우, 투기과열지구 내에서는 조합설립인가 후에는 소유권 변동이 되더라도 새로운 소유자는 조합원 지위를 승계할 수 없지만 대표조합원을 변경하지 않는 부분증여는 가능하다. 이 경우 수증자는 취득세와 증여세를 부담한다.

참고로 증여세는 등기를 한 날이 속하는 월말로부터 3개월 내에 자진 신고납부해야 한다. 물론 자진신고납부 하면 5%의 세액공제 혜택을 주지만 자진 신고납부를 하지 않을 경우 무거운 가산세를 부담하게 된다.

(10) 다주택자

일시적 1세대 2주택 상태에서 상속․동거봉양․혼인으로 인한 합가로 1세대 3 주택이 된 경우에도 대체주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도하면 비과세가 적용된다. 반대로 동거봉양․혼인합가 등으로 2 주택이 된 상태에서 대체주택을 취득한 후 3년 이내에 종전주택을 양도해도 일시적 1세대 2 주택 비과세 적용을 받는다.

그리고 다주택자인 1세대 3주택자의 경우 순차로 2 주택을 양도할 때는 양도한 주택에 대해서는 과세 대상이 되지만 마지막 1 주택 양도 시 비과세 적용을 받을 수 있는 방법이 있다. 이와 관련해서는 다음의 개정 전, 후를 구별할 필요가 있다. 개정 전 내용은 2020년 12월 31까지 양도할 경우 적용되고, 개정 후 내용은 2021년 1월 1일 양도분부터 적용되어 개정 전과 후에 따라 마지막 1 주택에 대한 비과세 요건이 달라지기 때문이다.

가. 개정 전

서초구 A주택, 송파구 B주택, 강남구 C주택을 보유한 3주택자의 경우 A, B주택을 순차적으로 양도하고 최종 C주택만 보유한 후 그 C주택을 양도할 경우 C주택의 취득시점부터 보유기간 2년을 기산하여 C주택에 대해서는 비과세를 적용한다. 물론 A주택을 양도한 상태에서 B주택 양도 시 일시적 1세대 2 주택 요건을 갖출 경우 B주택도 비과세를 적용받을 수 있다.

나. 개정 후

마찬가지로 서초구 A주택, 송파구 B주택, 강남구 C주택을 보유한 3주택자가 A, B주택을 순차적으로 양도하고 최종 C주택만 보유한 후 그 C주택을 양도할 경우, C주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 기산하여 이를 충족할 경우 C주택은 비과세 적용을 받는다. 앞서 언급했듯이 동 규정은 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용된다.

다시 말해서 다주택자의 경우 개정 전에는 1세대 1주택의 최초 취득시기를 기산하여 비과세 적용을 받을 수 있었지만, 개정 후에는 여러 채의 주택을 양도하고 마지막 주택이 남은 날로부터 보유기간을 계산한다는 의미다. 따라서 개정된 내용에 대한 정부의 의지는 다주택자들은 2020년까지 1 주택만 남기고 모두 처분하라는 경고이다. 향후 세금 측면에서 보면 일시적 1세대 2 주택 비과세를 활용하여 투자하기는 사실상 어려워졌다고 봐야 한다.

(11) 장기임대주택

장기임대주택으로 등록한 주택은 주택 수에서 제외되기 때문에 2년 이상 거주한 주택을 양도할 때는 양도차익에 대해 과세하지 않는 것이 원칙이다. 그런데 간혹 장기임대주택으로 등록했는데 "장기임대주택과 일시적 1세대 2주택 상태에서 종전주택을 양도한 경우에도 비과세가 적용되는지"에 대해 궁금해한다. 결론은 장기임대주택과 일시적 1세대 2 주택자 보유자가 종전주택을 양도할 경우에도 비과세 특례를 받을 수 있다.

장기임대주택을 보유한 자가 대체주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 2년 이상 거주한 주택을 양도할 경우에는 비과세가 적용된다. 즉 양도일 기준 다음의 장기임대주택요건을 갖춘 주택을 임대하고 있는 거주자가 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주한 거주주택을 양도하는 경우 그 장기임대주택은 주택수에서 제외되기 때문에 거주주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세 한다.

먼저 ‘임대주택’ 요건이란 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호에 따른 장기임대주택으로 임대주택으로 등록하여 임대하고 있어야 하고 동시에 세무서에 사업자등록과 시, 군 또는 구청에 임대사업자등록을 한 장기임대주택의 요건을 갖춘 임대주택이어야 한다. 2003년 10월 29일 현재 시, 군 또는 구청에 임대사업자등록을 하였으나 세무서에 사업자 등록을 하지 아니한 경우라면 2004년 6월 30일까지 세무서에 사업자등록을 한 경우를 포함한다. 그리고 ‘거주주택’ 요건은 보유 기간 2년 이상에 거주기간이 2년 이상을 의미한다.

앞서 대체주택 취득으로 인한 일시적 1세대 2 주택 비과세 적용에서 1주택을 보유한 1세대가 종전주택을 취득한 날부터 1년이 경과하여 대체주택을 취득하고 대체주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 경우 일시적 1세대 2주택 과세 특례에 따라 양도소득세가 비과세됩니다. 이때 일시적 1세대 2주택 비과세를 적용할 때는 종전주택은 그냥 2년 이상 보유만 하면 되고 별도의 거주요건을 필요하지 않다.

그러나 대체주택이 아닌 장기임대주택이 추가되면 이야기가 달라진다. 장기임대주택은 2년 이상 거주한 주택을 양도하면서 거주주택의 비과세 여부를 판단할 때 소득세법시행령 제155조 제20항에 따라 주택수 산정에서 제외되지만, 그 외의 주택을 양도할 때는 주택 수에 포함된다. 따라서 일시적 1세대 2 주택자가 장기임대주택을 보유한 상태에서 종전주택을 양도할 경우에는 비록 종전주택을 2년 이상 보유했다 하더라도 해당 주택에서 2년 이상 거주요건을 충족해야 한다는 점을 잊어서는 안 된다.

정리하면, 장기임대주택과 일시적 1세대 2 주택을 보유한 상태에서 종전주택을 양도할 경우 비과세 적용 여부를 따질 때는 2년 보유가 아닌 2년 거주요건을 충족해야 한다.

1	장기임대주택+일시적 1세대 2주택 보유한 상태에서 2년 거주
2	장기임대주택+일시적 1세대 2주택 보유한 상태에서 2년 비거주

상기 1의 경우, 종전주택의 2년 거주요건이 충족되었기 때문에 대체주택을 양도할 때 장기임대주택이 주택 수에서 제외되어 종전주택 양도 시 비과세가 적용되지만, 2의 경우에는 종전주택이 2년 거주요건을 충족하지 못한 상태이므로 거주주택 양도시 비과세 적용을 받지 못하게 된다. 이 경우에는 장기임대주택이 주택수 산정에서 제외되지 않기 때문이다.

그리고 장기임대주택이 조합원입주권으로 전환된 후 거주주택을 양도할 경우에는 비과세 특례 적용여부는 어떻게 되는 것인가. 앞서 장기임대주택과 일시적 2 주택 상태에 있는 주택을 보유하다가 2년 이상 거주한 종전주택을 양도할 경우 비과세 특례가 적용된다고 한 바 있다. 그런데 어느 날 갑자기 장기임대주택이 정비법에 따라 재개발, 재건축이 진행되어 관리처분계획인가를 받아 입주권으로 전환된 상태에서 2년 이상 거주한 종전주택을 양도하는 경우에도 ​일시적 1세대 2주택 비과세 특례가 적용되는지가 중요하다. 정비법 절차에 따라 진행되는 재개발, 재건축구역의 경우, 조합원은 구주택을 조합에 양도하고 이후 신축주택을 취득하는 절차를 일종의 '환지' 로 간주한다. 다시 말하면 신축주택을 구주택의 연장선상으로 보기 때문에 ​비록 구주택이 관리처분계획인가 이후 입주권으로 전환되어 토지 상태라 하더라도 일시적 1세대 2주택 상태에서 2년 이상 거주한 주택을 양도한 경우에는 비과세가 적용된다.

사전-2017-부동산납세과-823, 2017.7.19 1.「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호에 따른 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제20항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다. 2. 이 경우 같은 영 제167조의3제1항제2호에 따른 장기임대주택이 「도시 및 주거환경정비법」제48조에 따른 관리처분계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위(조합원입주권)로 전환된 이후 거주주택을 양도하는 경우에도 같은 영 제155조제20항에 따른 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용한다. 다만, 1세대1주택 비과세를 적용받은 후 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 소득세법 시행령 제155조제22항에 따라 해당 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우 추가로 납부하였어야 할 양도소득세를 납부하여야 한다.

지금까지 살펴본 것 외에도 5년 이상 운영한 가정 어린이집과 2년 이상 거주한 주택으로 2 주택을 소유하고 있는 경우에도 거주하고 있는 주택을 매매하는 경우에 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 조정대상지역에 주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택을 취득한 경우에도 요건에 부합하다면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

(12) 청산금(환급금)

결론부터 말하면, 청산금(환급금)에 대해서도 양도소득세 납부의무가 있다. 재개발 재건축은 대부분 해당 구역의 토지등소유자인 조합원들이 조합을 설립하여 직접 사업을 진행한다. 재개발과 재건축의 토지등소유자가 다르다. 재개발의 경우 해당 구역 내 ①토지소유자 ②건축물소유자 ③지상권자, 재건축의 경우에는 토지 및 건축물 소유자가 각각 토지등소유자가 된다. 또한 조합원 자격에 있어서도 재개발은 강제가입이지만 재건축은 임의가입, 즉 원하는 조합원만 조합원이 된다는 차이가 있다.

청산금 대상자는 분양신청 기간에 신청을 하지 않은 자, 분양신청을 했지만 기간 중에 철회한 자, 분양신청은 했지만 관리처분 과정에서 배제된 자 그리고 분양신청을 했지만 분양계약을 체결하지 않은 자(정관에 이에 대한 현금 청산 관련 조항이 있을 때), 재건축의 경우 조합설립에 동의하지 않은 자도 청산대상에 포함된다.

조합설립에 동의하지 않거나 분양신청 및 분양계약을 하지 않은 조합원은 현금청산자가 되어 잔금수령일(단, 잔금수령일까지 이전고시가 되지 않은 경우에는 이전고시일의 다음날-조심 2010서 3614 2011.3.18.)을 양도일로 보아 양도소득세를 납부해야 한다. 또한 분양신청 및 분양계약을 체결한 조합원의 경우에도 분양받은 아파트 가격보다 권리가액(감정평가액 x비례율)이 큰 경우 환급금을 수령하게 되는데 이 역시 부분양도로 보아 양도소득세를 납부해야 한다.

하나의 사례를 통해 청산금 관련 양도소득세 계산을 해보자.

조합원 A는 서울시 은평구의 한 재개발구역 물건을 10년 전에 5억 원에 취득하였으며, 권리가액은 15억원, 분양 신청한 아파트의 조합원분양가는 10억원이다.

이 경우 A는 권리가액이 조합원분양가보다 많아 5억 원을 현금으로 돌려받게 되는데 이 5억원을 조합원 A가 조합에 부동산의 일부를 양도(종전주택의 3분의 1을 부분양도) 한 것으로 보아 양도소득세 납부의무가 있다. 이때 양도시기는 ‘준공 후 이전고시일 익일’이다.

만약 조합원 A가 1세대 1 주택자라면 권리가액 9억 원을 초과하는 부분에서 발생하는 이익에 대해서만 과세를 하지만 이때 10년 이상 보유했으므로 그 이익의 80%는 장기보유특별공제를 받기 때문에 실제 납부할 양도소득세는 약 268만 원에 불과하다.

-양도차익 : [10억(양도차익)x1/3(부분양도비율)]x(15억-9억)/15억(9억 초과분)=1억 3,000만원 -과세표준금액 : 1억 3,000만원-1억 3,000만원x80%(장기보유특별공제)-250만원(기본공제)=2천350만원 -양도세등 : (2천350만원x15%-108만원)x1.1(지방소득세 포함)=2,689,500원

만약 조합원 A가 1세대 2 주택자 이상인 경우에는 예외 없이 양도소득세를 납부해야 한다.

-양도차익 : 10억(양도차익)x1/3(부분양도비율)=3억3,000만원 -과세표준금액 : 3억3천만원-3억3천만원x30%(장기보유특별공제)-250만원(기본공제)=2억2,850만원 -양도세등 : (2억2,850만원x38%-1,940만원)x1.1(지방소득세포함)=74,173,000원

물론 양도시기에 따라 장기보유특별공제 대상이 안 될 뿐만 아니라 세율도 2 주택자는 10%, 3 주택자는 20%가 중과될 수 있다.

결국 청산금은 재개발 재건축에서 추가부담금의 한 형태로 볼 수 있다. 자세히 보면 추가부담금은 두 가지 유형이 있다. 먼저 말 그대로 사업과정에서 미처 예상하지 못했던 추가비용이 발생하여 조합원들이 추가적으로 분담금을 더 납부해야 하는 금액을 말한다. 조합에서 관리처분계획을 수립하면서 향후 조합이 어떻게 신축 아파트를 팔아서 어느 정도의 수입을 내겠다는 내역을 추산하고, 정비사업비 즉 아파트를 짓는 과정에서 비용은 어떻게 사용하겠다고 하는 계획을 수립하는데 이것이 곧 관리처분계획이다. 관리처분계획이란 글자 그대로 계획일 뿐이지 확정이 아니라는 데서 문제가 시작된다. 실제 그만큼의 수입이 들어올지, 혹은 실제 비용집행이 계획대로 될지는 알 수 없는 노릇이다. 부동산 시장의 변화에 따라서 분양가격이 올라가서 수입이 늘어날 수도 있고, 일반분양이 잘 안 되면 분양가를 낮춰야 하니 분양수입이 줄어들 수도 있다. 또한 원자재 값 상승이나 금융 비용 증가 등으로 사업비가 올라간다거나, 소송 등을 이유로 사업이 지연되면서 사업비의 지출이 증가할 수도 있다.

물론 사업이 잘 돼서 돈이 남으면 조합원들에게 남는 돈을 돌려주기도 하지만, 반대로 사업이 잘 안 되면 돈이 더 필요할 수도 있다. 정비사업이란 대부분 조합이 사업시행자가 되어 사업의 성패를 책임져야 하는 사업이기 때문에 이윤도 비용도 조합에서 부담해야 한다. 이처럼 사업과정에서 조합원들이 추가로 부담해야 하는 금액을 추가부담금이라고 통칭한다.

다른 하나가 바로 청산금 개념의 추가부담금이다. 정비사업을 통해 새로 공급받게 되는 자산, 이를 종후자산이라고 하는데 이 종후자산을 받기 위해서 추가로 조합원들이 더 납부하거나 환급받는 금액을 청산금 또는 추가부담금이라고 한다. 이때의 추가부담금은 종후자산과 종전자산을 정산하기 위한 비용인 것이다.

그렇다면 청산금은 언제까지 지급해야 할까? 원래 청산금이란 농지개량사업이나 토지구획정리사업 등을 함에 있어 토지의 교환. 분합 시에 그 차액을 주고받는 돈을 말한다. 정비사업에서는 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 정비법제 73조에 따라 관리처분계획 인가고시된 다음 날부터 90일 내(2013.12.24. 이후에 설립된 조합에만 적용되고, 그 이전에 설립된 조합은 150일 이내)에 청산하도록 하고 있다.

사실 조합에서는 현금청산을 빨리 완료하고 부동산을 인도받고자 하는데 막상 부동산 소유자와 청산금액 협의 과정에서 합의점을 찾지 못하는 경우가 비일비재하다. 당사자 간에 완만한 협의가 이뤄지지 않을 때는 지자체장이 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 평균한 금액으로 의견을 조율할 수 있지만 그럼에도 쉽게 합의점을 찾기 어려운 경우가 많아 행정소송으로 이어지는 경우도 있다.

그리고 청산금을 지급받아야 할 자가 이를 지급받을 수 없는 상황이거나 지급받기를 거부하는 경우 사업시행자는 청산금을 법원에 공탁할 수 있고, 청산금을 지급받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 소유권이전고시일 다음 날부터 5년간 이를 행사하지 않으면 소멸하게 된다. 지금까지 양도소득세 비과세 특례 관련 내용을 살펴보았다. 특히 입주권 투자를 하는 경우 비과세 특례에 대해서는 필히 정리할 필요가 있다. 마지막으로 표 8은 주요 비과세 특례 중 사례 몇 가지를 정리한 것이다.

표8 주요 비과세 특례 사례

유형	비과세 적용 요건	법조문
종전주택+일반주택	종전주택을 취득하고 1년이 지난 후 일반주택을 취득하고, 일반주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도	소득세법 시행령 제155조①
상속주택+일반주택	일반주택을 양도	동법 시행령 제155조②
공동상속주택+일반주택	일반주택을 양도	동법 시행령 제155조①
동거봉양을 위한 일반주택+일반주택	동거봉양을 위한 합가일로부터 5년 이내 먼저 양도한 주택	동법 시행령 제155조①
혼인으로 인한 일반주택+일반주택	혼인일로부터 5년 이내 먼저 양도한 주택	동법 시행령 제155조①
농어촌주택+일반주택	일반주택 양도	동법 시행령 제155조⑧
재개발 재건축에 따른 대체주택	사업시행인가일 이후 그 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주+ 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대원 전원이 이사하여 1년 이상 거주+관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택 양도
거주주택+장기임대주택	거주주택 양도(2년 이상 보유+2년 이상 거주)	동법 시행령 제11조(19)
주택+입주권	관리처분인가 후 새로운 주택을 취득하고 3년 내 입주권을 양도
대체취득 (국내에 1세대 1주택자가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우)	① 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 대체주택을 취득 ② 대체주택을 취득한 날로부터 3년 이내(조정지역 2년 이내)에 종전주택을 양도할 것 ③ 종전주택 양도일 현재 1세대1주택 비과세 요건​(2년 보유 또는 2년 거주​)을 충족할 것

조정대상지역 양도소득세 강화

2018년 4월 1일부터 조정대상지역 내 다주택자는 양도소득세 산정 시 장기보유특별공제가 없어지고 표 9의 세율이 적용된다.

표9 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세율

과세표준	세율(%)			누진공제액 (만원)	산식
	기본세율	2주택자	3주택자
1,200만원 이하	6	16	24	0	과세표준=양도가액- (취득가액+대수선비용+양도비용+장기보유특별공제)- 250만원(기본공제)
4,600만원 이하	15	25	35	108
8,800만원 이하	24	34	44	522
1억5천만원 이하	35	45	55	1,490
3억원 이하	38	48	58	1,940
5억원 이하	40	50	60	2,540
5억원 초과	42	52	62	3,540

조정대상지역(2019년 8월 현재 부산의 경우, 해운대구, 수영구, 동래구) 내 다주택자일 경우 중과세율은 1세대 2 주택자는 일반세율+10%(16~52%), 1세대 3주 택일 경우에는 일반세율+20%(26~62%)를 각각 적용한다. 그리고 조정대상지역 내에서 분양권을 전매(2018.1.1. 이후 양도분부터)할 경우 보유기간에 관계없이 50% 중과된다.

참고로 2019.11.16. 부산지역의 조정지역은 모두 해제되었다. 그리고 12.16 부동산대책(2019.12.16.)으로 조정지역의 다주택자 양도소득세 중과를 한시적으로 배제했다. 즉 조정지역 내 10년 이상 보유한 다주택자는 2020년 6월 31일까지 주택을 팔 경우 양도소득세를 중과하지 않고 일반세율로 과세한다.

관리처분계획인가 후 조합원 간 평형 및 동호수 교환

정비사업 구역 내에서 관리처분계획인가가 후 조합원 상호 간에 평형이나 동호수를 교환하는 경우, 국세청에서는 교환거래로 보아 양도소득세가 과세된다고 유권해석하고 있다.

조합원의 1+1의 양도소득세

1+1에 대한 양도소득세를 논하기 전에 우선 1+1을 분양신청 할 수 있는 조합원 자격요건을 살펴보자. 재개발사업에서 새 아파트에 입주할 수 있는 입주권은 ‘1세대당 1입주권’이 원칙이지만 일정요건을 충족할 경우에는 2개의 입주권이 주어진다. 일정요건이란 ‘주거전용면적요건’과 ‘가격요건’을 말한다.

먼저 주거전용면적요건이란 종전주택의 주거전용면적을 말한다. 예를 들어 1층 근린생활시설 50㎡, 2층 주택 50㎡인 상가주택을 소유한 조합원의 경우 입주권을 2개 받을 수 있는 면적을 계산할 때는 1층 근린생활시설을 제외한 주거전용면적인 50㎡만 면적으로 산정한다. 종전주택의 주거전용면적의 범위란 순수 주거전용면적이므로 공급받을 2개의 주택면적의 합이 건축물대장상 주택연면적의 범위 내에 있어야 한다. 2 주택을 공급받을 경우, 1 주택은 반드시 주거전용면적 60㎡ 이하여야 한다. 또한 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 상속을 제외하고는 주택을 전매(매매, 증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다.(법 제54조 제2항) 동시에 조합원 특별제공 품목이 없을 뿐만 아니라 경우에 따라서는 조합원분양가 적용을 받지 못할 수도 있으므로 해당 조합에 확인해야 한다.

다음은 가격요건이다. 가격이란 감정평가액(종전자산평가액)을 의미하며 종후자산평가금액(감정평가액 ×비례율)이 아닌 비례율을 제외한 순수감정평가액임을 주의해야 한다. 즉, 공급받을 입주권 2개의 조합원분양가를 합한 가격이 종전자산평가액의 범위 내에 있어야 한다.

 

부산시 남구 어느 재개발구역의 실제 사례를 통해 살펴보자. 건축물 연면적이 180㎡인 3층 주택을 소유한 조합원 A의 감정평가액은 1억 원, 조합원분양가는 3.3㎡당 1,000만 원이다. 감정평가액의 범위는 조합원분양가 기준 59 Type은 2억 5,000만 원이 되므로 A는 가격의 범위를 초과하지만 종전주택의 주거전용 연면적이 180㎡이므로 59 Type과 85 Type 각각 1개씩 공급받을 수 있다.

또 다른 경우를 보자. 2층 주택을 소유하고 있는 조합원 B는 감정평가액이 6억 원이고 건축물대장상 연면적은 110㎡이며, 조합원분양가는 3.3㎡당 1,000만 원이다. 종전주택연면적이 110㎡로 59 Type을 신청하고 남는 면적이 51㎡ 밖에 되지 않으므로 더 높은 Type의 입주권 2개를 받을 수 있는 면적 범위에 들지 못한다. 그러나 감정평가액이 6억 원이고 조합원 평당 분양가가 3.3㎡당 1,000만 원이므로 59 Type과 84 Type을 각각 1개씩 공급받을 수 있게 되는 것이다.

정리하면, 조합원의 감정평가액이 공급받는 2 주택의 조합원분양가격의 합보다 크거나, 건축물대장상의 주거전용면적이 공급받는 2주택의 전용면적의 합보다 클 경우에는 2개의 입주권을 받을 수 있다. 면적이 크거나, 감정평가액이 높아 큰 Type의 입주권 2개가 가능한 경우라 하더라도 공급받는 2개의 입주권 중 1개는 전용면적 60㎡ 이하 주택이 반드시 포함되어야 한다. 사실 2개의 입주권이 조합원가격으로 공급된다는 것도 혜택인데 거기에 큰 Type의 주택을 두 채나 준다면 투기의 목적으로 악용될 수 있고 결과적으로 정부가 방치하는 모양새가 될 수 있기 때문에 제한을 하는 것이다. 입주권 2개와 관련하여 자주 질문을 받는 것 중 하나는, 완공되기 이전에 전매가 가능한지의 여부다. 결론부터 말하면 가능은 하다. 그러나 2개의 입주권은 사실 하나의 조합원 권리에서 뻗어 나온 것이기 때문에 따로따로 매매할 수는 없고, 2개의 입주권을 동시에 이전해야 한다. 국유지 무허가건축물의 경우에도 이 같은 두 요건을 충족하면 당연히 2개의 입주권이 주어진다.

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또한 상가주택의 경우에도 감정평가액이 주택의 입주권을 받고도 권리가액이 구역 내에 건립되는 상가의 최소면적분양가액을 초과할 경우 상가도 받을 수 있다. 재개발 ·재건축은 1 조합원 1입주권이 기본 원칙이다. 그러나 재개발·재건축이 활성화되면서 감정평가액이나 면적이 큰 조합원이 상대적으로 불이익을 받는 형태가 반복되자 2012년 2월 법이 개정되어 일정요건을 갖춘 조합원에 한하여 1조합원 2입주권이 가능하게 된 것이다.

이와 같은 법 규정에도 불구하고 재개발은 구역마다, 조합마다 차이가 있기 때문에 1조합원 2입주권의 경우 조합정관이나 약관상에 관리처분을 해야 가능하기 때문에 지자체나 해당 조합에 확인해야 한다. 한편 재건축사업에서 입주권은 ‘대지 지분＋건축물 소유자 및 복리시설(대지 포함) 소유자’ 중 조합에 가입한 조합원에게 주어진다. 재개발사업과는 달리 조합에 가입하지 않을 수 있지만 이때는 매도청구권이 인정된다. 재건축구역의 지형 여건이나 주변 환경상 불가피하게 포함된 일부 단독주택이나 다세대주택 등의 소유자도 적법한 행정절차와 총회 의결을 거쳐 조합원이 되면 입주권을 받을 수 있다. 다만 상가 등 복리시설 소유자에게는 재건축된 복리시설에 대한 입주권만 주어진다. 재건축의 경우에는 재개발과 달리 상가 소유자는 아파트는 받을 수 없고 상가로만 분양받을 수 있다. 또 재건축 대상 주택의 세입자도 신축 임대주택에 대한 입주권을 받을 수 있다. 이 경우에는 구역지정공람공고일 3개월 전부터 전입신고가 돼 있어야 하고 또 실제로 거주하고 있어야 한다. 2 주택을 소유하고 있는 조합원 역시 원칙적으로는 2개의 입주권이 배정되지만 투기지역이 나 투기과열지구인 경우에는 1개의 입주권만 주어지고 다른 주택은 현금청산 대상이 된다.

이제 1+1 관련 양도소득세에 대해 알아보자. 국세청에서는 2016년 2월 23일 조합원이 분양신청 시 1+1을 신청하면 2 주택에 해당한다고 유권해석(2016 법령해석집 2865)을 내린 바 있다. 이의 적용시점은 관리처분계획인가 후 분양계약체결일이 될 것으로 예상되지만, 사실 1+1은 하나의 뿌리에서 세포분열된 것에 불과한데 2 주택으로 본다는 것은 다소 불합리한 측면도 있어 보인다. 앞서 언급했듯이 1+1중 작은 것 즉 60㎡ 이하는 준공 후 3년 이내에는 양도하지 못하고 나머지 큰 것도 양도하더라도 소유권이전 때까지는 공동소유 형태로 있다가 준공 후 소유권이전고시가 되어야 분리가 가능하다.

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그러나 국세청에서도 아직은 1+1의 경우 양도소득세를 어떻게 계산하여 부과할 것인지 구체적으로 제시한 바는 없다. 따라서 1+1을 2주택으로 간주하여 양도소득세를 부과한 경우는 아직은 없지만 양도소득세를 부과한다면 기존 세법의 틀에서 보면 추론은 가능하다. 취득시기는 종전자산의 취득일, 취득가액은 1+1의 각 면적에 비례하여 안분할 것으로 예상된다. 그리고 장기보유특별공제가 가능하다면 종전자산의 당초 취득일로부터 관리처분계획인가까지의 기간과 준공 후 실제 양도일까지의 기간을 합한 기간이 되는 것이 합리적이다. 따라서 1+1의 유불리를 단정하기는 어렵다. 개별 조합원들의 자금사정, 가족관계, 주택보유 현황 등이 다르기 때문이다. 만약 1세대 1 주택자인데 자금이 필요하다면 작은 평형을 신청하고 환급금(청산금)을 받는 것이 세부담도 줄일 수 있으므로 유리할 것이고, 다주택자인 경우에는 환급금을 받으면 그에 대한 양도소득세도 납부해야 하므로 우선 1+1을 신청해 놓고 기다려 보는 것도 방법이다. 그리고 부동산을 많이 보유하고 있어 양도 시 세부담이 큰 경우에는 가급적 환급금 수령액을 최소화하는 것이 유리할 수 있다. 따라서 권리가액 범위 내에서 최대한 주택 및 상가로 분양신청을 확대하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 물론 임대사업자 등록을 하는 것도 세부담을 경감시킬 수 있다.

입주권 상태지만 주택이 철거되지 않으면 보유기간으로 인정된다

관리처분인가를 받고 나면 주택이 철거되지 않아도 입주권으로 간주한다. 입주권으로 변하면 취득세는 물론 여러 측면에서 변화가 생기는데 특히 양도소득세 산정 시 유의해야 한다. 주택의 경우 관리처분일 이전에는 주택으로 보지만 이후에는 주택을 취득하더라도 주택이 아닌 입주권으로 본다. 입주권은 보유 주택 수에는 포함되나 그렇다고 매도 시 주택으로 보지 않기 때문에 양도소득세가 중과되지는 않는다.

여기서 1세대 1 주택 비과세요건(2년 이상 보유, 취득 당시 조정대상지역인 경우 2년 이상 거주) 산정 시 주택 보유기간을 계산할 때 입주권 상태가 되면 보유기간으로 인정해 주지 않는 것이 원칙이다. 그러나 관리처분인가일 이후에도 사실상 철거될 때까지는 주택으로 사용하는 경우가 일반적이다. 따라서 이 기간을 보유기간으로 인정해 주지만 보유기간으로 인정받기 위해서는 주택으로 사용했다는 것을 입증해야 한다. 예를 들면, 전기요금고지서, 수도요금고지서 등을 보관해 두는 것이다. 따라서 주택이 철거되고 난 이후에 구입하는 주택은 준공일 전까지는 보유기간으로 인정받지 못한다. 아파트가 완공되어 준공검사나 사용승인을 득한 시점부터 비로소 보유기간으로 인정된다.

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예를 들어보자. A는 부산 남구의 관리처분인가가 난 재개발구역 조합원입주권을 매입하여 3년간 공사가 끝나고 아파트에 입주한 후 6개월 정도 거주하던 A가 주택을 매도한 경우, 양도소득세는 어떻게 되는가? 결론부터 말하면 비과세 혜택도 볼 수 없고, 차익에 대해 양도소득세를 납부해야 한다. A가 실제 보유한 기간이 3년 6개월이기 때문에 비과세 요건을 충족했다고 생각할 수 있지만 앞서 입주권으로 보유한 기간은 양도소득세 비과세기간 산정에서 제외된다고 했다. 따라서 양도소득세법상 A의 실제 보유기간은 입주 후 주택으로 거주한 기간 6개월만 인정하여 1년 이내에 양도한 것으로 보아 양도소득세 50%를 납부해야 한다. 이런 경우에는 A는 입주하기 전 입주권 상태에서 매도하면 일반세율을 적용받을 수 있다. 참고로 양도소득세율은 보유기간 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 6~42%(일반세율)이다.

 

그럼 지금까지 디지털노마드마스터 였습니다.

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