조합원 입주권 양도세 계산/분석

최근 입주권에 대한 프리미엄이 많이 올라서 입주권 양도 시 양도세를 간과하고 입주권 매도를

하게 되어 엄청난 세금폭탄을 맞을 수도 있으니, 반드시 부동산을 매도할 경우에는 세무사를

찾아가 충분히 상담(약간의 비용지불)을 받으시고 진행하도록 하셔요

A재개발A 재개발 사업장의 사례분석 (1)

1. 매도인 사례

(1 주택자+ 1입주권 보유자로 양도세 비과대요건 대상자가 아닌 경우를 분석함)

2006-01-20 무허가건물 취득 : 125,000,000원 (조정대상지역임)

2010-10-20 점유 국공유지 연부매수 : 300,000,000원

2010-09-06 최초사업시행인가

감정평가액:330,000,000원

2016-06-20 최초관리처분인가

2017-06-20 건물철거(해당구청) 확인

2017-12-20 조합원분양계약(59M2)

조합원분양가 471,000,000원 (비례율: 97%)

2018-04-30 관리처분변경인가 (비례율: 87%)

권리가액=287,000,000= 330,000,000*87%

2018-07-30입주권 양도 (프리미엄 : 350,000,000원)

총 매매가 = 분양가+ P = 821,000,000원

2. 본 사례의 양도세 분석 (1 주택 + 1입주권 보유자) 분석 주요 체크포인트

(1) 양도세 계산 시 입주권도 주택으로 간주해 주택의 수에 포함됨 - 2 주택자

※ 입주권을 먼저 양도할 시에는 입주권을 권리로 보아 양도세의 일반 누진과세 적용함

※ 단, 주택을 먼저 양도할 때는 다주택자로서 8.2 대책으로 조정대상지역일 경우

기본세율+10% 중과

출처 : 비즈네스워치

▣ 본 사례에서는 입주권을 먼저 양도는것이으로일반 누진과세 적용함을 체크합니다

(2) 2018년도 양도소득세율 적용표를 확인해 봅니다.

 

※입주권의 양도세는 보유기간 1년 미만 시는 40%, 1년 이상 보유 시는 일반과세입니다.

(본 입주권 양도 사례분석 시에는 일반과세를 적용해야 하겠네요: 보유기간이 10년이 넘으니...)

▣ 본 사례에서는 일반과세를 적용해야하겠네요: 보유기간이 10년이 넘으니까....(체크)

※ 참고사항(8.2 대책으로)

분양권 전매 양도세는 단일세율 50% 적용(조정대상지 역시)

 

출처 : 비즈네스워치

(3) 장기보유특별공제 여부를 확인해 봅니다

8.2 대책으로 변경되는 사항먼저체크해 보면,,,,

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※ 8.2 대책 장기보유 특별공제 제외대상

- 적용시점 : 2018. 4.1일부터

- 대상 : 1) 조정지역 내 2 주택자 이상

2) 고가주택(9억 초과분), 비거주자 국내소유분

3) 1세대가 주택과 입주권 보유 시 그 주택

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▣ 본 사례에서는 입주권을 양도하는 것이므로 장특공제는 된다는 사실..(체크)

▣ 그리고 장특공제는 본 사례에서는 입주권을 양도하는 것이므로 현행세법상 주택인 기간 동안은 장특공제가 가능하단 점..(체크)

※ 2006-01-20 무허가건물 취득~2017-06-20 건물철거대장(해당구청) : 약 10년 5개월

 

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3. 양도소득세 시뮬레이션

자! 주요 체크포인트를 점검했으니 1 주택+ 1입주권자의 입주권 양도세의 시뮬레이션을 돌려볼까요!

 

1. 양도차액산출

 

1) 양도가액(821,000,000원)

= 조합원분양가(471,000,000원)+ P(350,000,000원) = 821,000,000원

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2) 취득가액 (609,000,000원)

=무허가건물(125,000,000원) + 점유 국공유지 연부매수원금(300,000,000)

+ 조합원분담금(184,000,000원)

※ 조합원분담금 = 분양가 - 권리가액( = 비례율 87% * 감정평가액 330,000,000원)

3) 필요경비 산출근거(추정치로 예상함)_19,731,500원

① 취득세 15,175,000원

= {무허가건물(125,000,000원)* 취득세(1.1%)} +

{점유 국공유지 연부금(300,000,000) * 취득세(4.6%)}

② 중개보수 7,430,000원

= {무허가건물(125,000,000원)* 중개보수요율(0.5%)} +

{점유 국공유지 연부금(300,000,000) *중개보수요율(0.9%)} +

{입주권 매매가( 약 8.1억) * 중개보수요율(0.5%)}

③법무사/세무사비용 = 매매거래가 *1.15%= 1,231,500

※ 필요경비는 실제 발생한 자료(계산서/영수증)를 증빙으로 산출하셔여 합니다만, 본인은

단지 시뮬레이션을 위해 추정치로 산출하였음

 

참고 : 필요경비 산입대상비대상

 

이렇게 뽑은 양도차액 = 188,163,500원입니다

※ 양도차액 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

2. 양도세 납부세액 계산하기

(1) 장특공제 구하기

 

2018년 장특공제는 8.2 대책으로 엄격해졌으며, 2019년부터는 더욱 심해지네요

1 주택자를 제외한 입주권포함 모든 장특공제율은 2018년 현재 10%~30% MAX이며,

입주권의 장특공제는 주택인 기간만을 환산해 해당요율을 적용합니다.

2006-01-20(무허가건물 취득)~ (2016-06-20 최초관리처분인가) = 10년 5개월

장특공제요율은 10년 이상인 30%가 적용됩니다

 

※ 장특공제 = 양도차익 * 30% = 약 5644만 원

※ 양도소득 = 양도차익 - 장특공제 = 약 1.31억 원

※ 과세표준 = 양도소득 -기본인적공제(250만 원) = 약 1.29억 원

 

※입주권 양도세율은 (1년 이상 경과)일 땐 과세표준 x 기본세율(6%~42%) 적용하며,

이때, 1 주택+ 1입주권 상태에서 1입주권을 매도하면, 조정대상지역이라도 기본세율 +10%가

적용되지 않습니다.

반대로 1주택+ 1입주권 상태에서 1 주택을 매도하면, 조정대상지역이라도 기본세율 +10%로

다주택자의 양도세중과가 되겠지요(기억나시죠?... 위에서 언급내용을)

※ 세율적용은 35% 구간이며(아래표) 누진공제 1490만 원을 적용해 산출하시면 됩니다

=(과세표준 * 35%) - 1,490만 원 = 25,825,058원의 산출세액이 나옵니다.

= 산출세액에 10%의 지소세(지방소득세) 합한 금액이 최종납부세금= 28,407,563원

 

2018년 양도세율표

오늘은 조합원 입주권의 양도세 산출 계산을 사례를 놓고 시뮬레이션을 해보았습니다.

조합원 입주권은 매도당시의 상황 및 취득당시의 다양한 케이스 때문에 일반인이 접해보지 않은

내용들이 굉장히 많습니다.

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그래서 입주권 양도 시 상황에 따른 양도세를 부과여부를 간과하고 입주권 매도를

하게 되어 엄청난 세금폭탄을 맞을 수도 있으니, 반드시 입주권을 매도할 경우에는 양도세 전문

세무사를 찾아가 충분히 상담(약간의 비용지불)을 받으시고 진행하시는 것이 좋을듯합니다.

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입주권 양도세 포함 양도세 관련 다양한 내용이 있니, 다음번에도 같은 주제로 포스팅을 몇 차례

준비해 보도록 계획할게요!!

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